How Is a Planning Implementation Tool Deviated from Its Intended Purpose: Land Exchange or Transfer of Development Rights?

In Turkey, the primary tools for implementing zoning plans include expropriation, parcel division and consolidation, and land readjustment. Additionally, tools such as barter (property exchange) in protected sites and transfer of development rights (TDR) are employed. Barter involves exchanging privately owned properties in protected areas with Treasury lands but has proven largely ineffective. Internationally, TDR enables the transfer of development rights from conservation zones to receiving zones where densification is encouraged. Although TDR was introduced into Turkish legislation in 2004, it remained unimplemented for years due to the lack of secondary regulations. The Council of State ruled that TDR practices based on plan notes were unlawful. Legislative amendments in 2024 and 2025 finally defined TDR within the Zoning Law and established implementation procedures through a regulation. However, the new framework limits TDR to public service areas, lacks incentive mechanisms between sending and receiving parcels, and disregards the integrity of the planning process. The new regulation introduces no measures to prevent the emergence of multi-story, high-density developments through plan amendments, in development plans that do not permit high-density construction at the individual parcel level. What is even worse is that, beyond allowing such structures, the new regulation makes the existing problem even more intractable by introducing additional density to randomly designated receiving parcels or islands after the plan has been approved. As a result, TDR in Turkey has deviated from the win-win model seen in Western practice and has instead become a derivative of barter. The article argues that while a genuine TDR system could balance conservation and development, the current regulation fails to curb rent-seeking, fragmented, and inequitable practices.

Keywords: Transfer of development rights, Barter, Plan implementation tools, Conservation areas, Urban rent

Bir Plan Uygulama Aracı Amacından Nasıl Saptırılır: Trampa mı, İmar Hakkı Aktarımı mı?

Türkiye’de imar planı uygulama araçları arasında kamulaştırma, ifraz-tevhit ve arsa düzenlemesi temel yöntemlerdir. Bunlara ek olarak, sit alanlarında uygulanan trampa (mal değişim sözleşmesi) ve imar hakkı aktarımı (İHA) gibi araçlar bulunmaktadır. Trampa, sit alanındaki özel mülkiyete konu taşınmazın Hazine arazisiyle değiştirilmesini öngörmekte ancak etkinliği sınırlı kalmaktadır. İHA ise uluslararası örneklerde koruma alanlarındaki imar haklarının, yoğunlaşmanın teşvik edildiği alıcı bölgelere aktarılmasını sağlayan bir planlama aracıdır. Türkiye’de İHA ilk kez 2004’te yasal düzenlemeye kavuşmuş, ancak uzun süre yönetmelik eksikliği nedeniyle uygulanamamıştır. Danıştay, plan notlarıyla yapılan aktarımları hukuka aykırı bulmuştur. 2024 ve 2025 yıllarında yapılan yasal düzenlemelerle İHA, İmar Kanunu’na tanımlanmış ve uygulama usulleri yönetmelikle belirlenmiştir. Ancak yeni düzenleme, İHA’yı yalnızca umumi ve kamu hizmet alanlarıyla sınırlamakta, alıcı-verici parseller arasında özendirici mekanizmalar içermemekte ve planlama sürecinin bütünlüğünü gözetmemektedir. Yeni düzenleme, tekil parsel düzeyinde yüksek yoğunluklu yapılaşmalara izin vermeyen imar planlarının plan değişiklikleriyle çok katlı yüksek yoğunluklu yapılaşmaların oluşmasını önleyecek hiçbir önlem getirmemektedir. Daha da vahimi, yeni düzenlemeyle bu tür yapılara ek olarak plan sonrasında rastgele belirlenen alıcı parsel ya da adalara ek yoğunluk getirerek var olan sorunu daha da içinden çıkılmaz hâle sokmaktadır. Bu hâliyle İHA, Batı’daki kazan-kazan modelinden uzaklaşarak trampanın bir türevi hâline gelmiştir. Makale, gerçek bir İHA modelinin koruma ve gelişim arasında denge kurabileceğini, ancak mevcut düzenlemenin rant odaklı, parçacı ve adaletsiz uygulamaları engellemekten uzak olduğunu ileri sürmektedir.

Anahtar Kelimeler: İmar hakkı aktarımı, Trampa, Plan uygulama araçları, Koruma alanları, Kentsel rant