XQuick Search
Urban Development and Planning Transformation Process Assessment of Real Estate Ownership Rights: Transfer of Development Rights Planning Implementation Tool
Nalan Özbilen1, Nuran Zeren Gülersoy21İstanbul Technical University, Institute Of Science And Technology, Urban And Regional Plannning Department, Urban And Regional Planning Phd Program, İstanbul2İstanbul Technical University, Faculty Of Architecture Urban And Regional Planning Department, İstanbul
After the 1980s, in new institutional economics, in urban development and urban transformation, the role of the real estate sector has increased. The purpose of the real estate’s entrepreneurs is to eliminate the bureaucracy and start using the new urban planning rules for land and urban planning. Within this period, the state has waned with the presence of growing social preferences and increasing individual responsibility. It is also determined that planning not develops resistance against the all of these tendency (Sorensen, T. 1994) and besides it has gained new identity beyond the controlling and coordinating role that regulate the relationship between property rights and urban planning system (Krueckeberg, D. A. 1995). The existence of private property in land and urban land developed, the urban planning tool which regulating the relationship between public-private-civil society partnership and basis for cooperation law and economic systems (Geuting, E. 2007) and identifying the user rights and procedures indispensably (Buitelaar, E. 2003; Webster, C., Lai, L. C. W. 2003). It has been determined that urban planning tool which is called the transfer of development rights have developed at this stage; as considering the individual incentives factor and criteria in the development and transformation of the city, enabling the reconciliation environment as a result of the acceptance of these incentives and criteria by the community, reduce transaction costs, allowing the use of property rights and democratic change indirectly. It has also been determined that the transferring of the applications, carried out through different planning tools in urban development and regeneration between the countries that increased depending on inspiration, learning and transplantation. Although each country develops their basic acceptances and institutional designs original to the individual, agents and institutions, in the micro level, the general acceptances can change in macro level in due course, in institutional environments due to the institutional designs in micro level (Lndblom, C. E. 2001; North, D. 2002). In this respect, general assumptions that identify the institutional environment of development rights transfer’ plan application tools as for the institutional design that consists of the institutions, organizations, and rules are considered to be developed according to the realities of each country (Ansel, C., Gash, A. 2008; Jansen-Jansen, L., Spans, M., Van Der Veen, M. 2009). In this study also the general assumption of the development rights transfer’ plan application tools is determined as for the institutional design.
The existence of private property in land and urban land developed, the urban planning tool which regulating the relationship between public-private-civil society partnership and basis for cooperation law and economic systems (Geuting, E. 2007) and identifying the user rights and procedures indispensably (Buitelaar, E. 2003; Webster, C., Lai, L. C. W. 2003). It has been determined that urban planning tool which is called the transfer of development rights have developed at this stage; as considering the individual incentives factor and criteria in the development and transformation of the city, enabling the reconciliation environment as a result of the acceptance of these incentives and criteria by the community, reduce transaction costs, allowing the use of property rights and democratic change indirectly.
It has also been determined that the transferring of the applications, carried out through different planning tools in urban development and regeneration between the countries that increased depending on inspiration, learning and transplantation. Although each country develops their basic acceptances and institutional designs original to the individual, agents and institutions, in the micro level, the general acceptances can change in macro level in due course, in institutional environments due to the institutional designs in micro level (Lndblom, C. E. 2001; North, D. 2010). In this respect, general assumptions that identify the institutional environment of development rights transfer' plan application tools as for the institutional design that consists of the institutions, organizations, and rules are considered to be developed according to the realities of each country (Ansel, C., Gash, A. 2008; Jansen-Jansen, L., Spans, M., Van Der Veen, M. 2009). In this study also the general assumption of the development rights transfer' plan application tools is determined as for the institutional design.
Kentsel Gelişim ve Dönüşüm Planlanması Sürecinde Gayrimenkul Mülkiyet Haklarının Değerlendirilmesi: İmar Hakları Transferi Plan Uygulama Aracı
Nalan Özbilen1, Nuran Zeren Gülersoy21İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir Ve Bölge Planlaması Ana Bilim Dalı, İstanbul2İstanbul Teknik Üniversitesi, Mimarlık Fakültesi, Şehir Ve Bölge Planlaması Bölümü, İstanbul
Kentlerin gelişiminde ve dönüşümünde 1980 yılı ve sonrasında gayrimenkul sektörünün rolü artmıştır. Sektördeki girişimcilerin amacı kuralları, bürokrasiyi ortadan kaldırmak, arsa ve arazi planlaması için yeni plan uygulama araçlarını kullanmaya başlamak olmuştur. Bu süreçte sınırlı kamu maliyesiyle küçülen devlet, büyüyen toplumsal tercihler ve artan bireysel sorumluluklar karşısında planlamanın bütün bu eğilimlere karşı direncinin gelişemediği (Sorensen, T. 1994), kontrol ve koordine eden rolünün ötesinde mülkiyet hakları ile planlama sistemleri arasındaki ilişkiyi düzenleyen bir kimlik kazandığı görülmüştür (Krueckeberg, D. A. 1995). Kentsel arsalarda ve arazilerde özel mülkiyetin varlığı da planlamada, kamu-özel-sivil toplum ortaklığı ve işbirliğine esas hukuk ve ekonomi sistemleri arasındaki ilişkileri düzenleyen (Geuting, E. 2007), mülkiyetin kullanıcı haklarını ve usüllerini tanımlayan uygulama araçlarının geliştirilmesini kaçınılmaz kılmıştır (Buitelaar, E. 2003; Webster, C., Lai, L. C. W. 2003). Kentlerin gelişiminde ve dönüşümünde mülkiyet haklarının yönetiminde bireysel teşvik unsurlarını ve kriterlerini dikkate alan, bu teşvik unsurlarının ve kriterlerinin toplum tarafından kabullenilmesi sonucunda uzlaşı ortamını sağlayan, işlem maliyetlerini düşüren, mülkiyet haklarının dolaylı kullanımına ve değişimine imkan tanıyan demokratik, katılımcı plan uygulama aracı olarak imar hakları transferi plan uygulama aracı da bu amaçla geliştirilmiştir. Yapılan araştırmalarda, ülkeler arasında kentlerin gelişiminde ve dönüşümünde farklı planlama araçları ile yapılan uygulamaların transferlerinin ilham, öğrenme ve adaptasyon gücüne bağlı olarak arttığı, her ülkenin mikroda bireylerine, kurumlarına ve kuruluşlarına esas temel kabulleri ile kurumsal tasarımlarını geliştirdiği, makroda genel kabullerin ise zaman içinde değişebildiği, kurumsal tasarıma esas kurumsal çevrelerin de geliştirilebildiği ortaya konulmuştur (Lndblom, C. E. 2001; North, D. 2002). Bu doğrultuda imar hakları transferi plan uygulama aracının kurumsal çevresini tanımlayan genel kabuller belirlenmiş, kurumlardan, kuruluşlardan ve kurallardan oluşan kurumsal tasarımların ise her ülkenin kendi gerçeklerine göre geliştirilebileceği öngörülmüştür (Ansel, C., Gash, A. 2008; Jansen-Jansen, L., Spans, M., Van Der Veen, M. 2009). Bu çalışmada da imar hakları transferi planlama aracının kurumsal tasarımını geliştirecek genel yaklaşımlar belirlenmiş ve irdelenmiştir.
Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul mülkiyet hakkı, imar hakları transferi, kentsel dönüşüm, kentsel gelişim.Manuscript Language: Turkish