Zekeriyaköy Under Rental Impact: A Research on Plan, Investment and User Preferences at the Periphery

As the basic sector of the period, rent theories and research findings that have emerged in the field of economics have an important place in urban planning today. However, it has been observed that current studies consist mainly of theoretical de-bates and that there are insufficient case studies available. In this article, the phenomenon of rent, factors that create rent and the actors involved are discussed in the context of Zekeriyaköy, a peripheric area preferred by Istanbul’s upper income group where urbanization pressure is high. The indicators of rent used in this study are based on the rent elements emphasized by theoretical studies, including population growth, settlement area growth, infrastructure development, increase in the number of streets, changing housing typology and qualities, increase in land and residential square meter values and development of transportation infrastructure. Resident surveys, interviews with representatives of institutions and organizations, and analysis of observations in the field were the main sources. The findings indicate that Zekeriyaköy, originally a settlement of seventy households in the mid-1980s, has grown largely horizontally over a few decades, and the presence of a rent effect in this growth. The findings stress private sector investments, particularly luxury housing projects. Another phenomenon reveal-ing the rent element in Zekeriyaköy is the tendency to move to earthquake-safe areas in the north, following the 1999 Marmara earthquake. This trend has become an attractive element, especially for the upper income group, regarding the housing development projects, the nature of the area, its proximity to the city center and transportation projects and investments. Therefore, the change in housing types and properties relative to the target audience is among the reasons for the rent. When value increases in Zekeriyaköy are evaluated in the context of location, relative to the city center, an example of “difference rent” can be shown. The area demonstrates the characteristics of the “monopoly rent”, in creating surplus value for the investors of the parcels in the context of current market values. Those value increases have not appeared to create an intention to sell or rent property amongst the existing inhabitants of the neighborhood.

Rant Etkisinde Zekeriyaköy: Çepere Yönelen Plan, Yatýrým ve Kullanýcý Tercihlerine Dair Bir Araþtýrma

Dönemin temel sektörü olmasý dolayýsýyla tarým sektörüne baðlý olarak iktisat alanýnda ortaya çýkmýþ ve geliþmiþ olan rant teorileri ve araþtýrmalarý bugün kentsel planlama alanýnda önemli bir yere sahiptir. Bununla birlikte mevcut çalýþmalarýn aðýrlýkla kuramsal tartýþmalardan ibaret olduðu ve konuyla ilgili durum çalýþmalarýnýn ye-terli düzeyde olmadýðý gözlenmiþtir. Bu makalede rant olgusu, rantý yaratan faktörler ve aktörler kentleþme baskýsýnýn çok yüksek olduðu Ýstanbul’da, üst gelir grubunun yerleþme için tercih ettiði çeper alanlardan biri olan Zekeriyaköy örneði üzerinden ele alýnmýþtýr. Teorik çalýþmalarýn altýný çizdiði rant unsurlarýndan hareketle çalýþmada kullanýlmak üzere Alan için tanýmlanan rant göstergeleri arasýnda; nüfus artýþý, yerleþim alanýnýn büyümesi, altyapýnýn geliþimi, sokak sayýsýndaki artýþ, konut tipolojisi ve niteliklerinde deðiþiklik, arsa ve konut metrekare deðerlerinde artýþ, ulaþtýrma altyapýsýnýn geliþimi yer almaktadýr. Alan sakinleriyle yapýlan anketler, kurum ve kuruluþlarýn temsilcileriyle yapýlan derinlemesine mülakatlar ve alanda yapý-lan analiz ve gözlemler çalýþmanýn baþlýca kaynaklarýný oluþturmuþ-tur. Çalýþma bulgularý, 1980’lerin ortalarýnda yetmiþ hanelik bir köy yerleþimi olan Zekeriyaköy’ün birkaç on yýl içinde yatayda ve kýsmen düþeyde geliþerek büyüdüðüne ve bu büyümede rant olgusunun var-lýðýna dikkat çekmekte, merkezi ve yerel kamu aktörlerinin özellikle ulaþým ve konut alanlarýndaki plan, proje ve yatýrýmlarý ile, planlarla önü açýlan özel sektör yatýrýmlarýna, özellikle de üst gelir grubunu hedefleyen lüks konut projelerine iþaret etmektedir. Zekeriyaköy’de rant unsurunu ortaya çýkaran bir diðer olgu 1999 Marmara depreminin ardýndan Ýstanbul’un deprem riskli güney bölgelerinde yaþa-makta olan bir kesimin kuzeye, deprem güvenlikli alanlara doðru yer deðiþtirme eðilimleri olmuþtur. Bu eðilim; alanda zaten 1990’lardan beri var olan konut geliþtirme projeleri, alanýn doða ile iç içe yapýsý, kent merkezine yakýnlýðý ve ulaþým proje ve yatýrýmlarý gibi etkenler-le birleþtiðinde, özellikle üst gelir grubu için çekici bir unsur haline gelmiþtir. Dolayýsýyla, hedef kitleye baðlý olarak konut tiplerinde ve özelliklerinde ortaya çýkan deðiþiklik de sözü edilen rantýn sebepleri arasýndadýr. Zekeriyaköy’deki deðer artýþlarý, alanýn kent merkezine göre konumu baðlamýnda deðerlendirildiðinde “farklýlýk rantý”na örnek gösterilebilirken, parsellerin yatýrýmcýlarýna topraklarýn bugünkü piyasa deðerleri baðlamýnda artý-deðer yaratmasý açýsýndan “tekel rantý”nýn niteliklerini sergilemektedir. Bununla birlikte söz konusu deðer artýþlarý, alan sakinlerinde, mülklerini satma ya da kiralama eðilimi yaratmamaktadýr.